재건축재개발

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사업개요

주택재건축사업이란?
정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 장비구역안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하여 공급하는 방법에 의합니다.
다만, 주택단지 안에 있지 아니하는 건축물(단독주택 등)의 주택건축사업은 지형여견 주변의 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우와 장비구역 안에서 시행하는 사업에 한합니다.
대상구역
  • 공동주택 재건축의 경우
    1. 1) 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
    2. 2) 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
    3. 3) 기존 또는 건설예정세대수가 300세대 이상이거나 면적이 1만제곱미터 이상인 지역
  • 단독주택 재건축의 경우에는 기존의 단독주택이 300호 이상 또는 면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역
    1. 1) 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 인근지역에 정비시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 다만, 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우는 제외
    2. 2) 노후ㆍ불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2/3 이상일 것
    3. 3) 당해 지역안의 도로율을 20% 이상으로 확보할 수 있을 것

    정비구역 지정대상에서 제외되는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제2조제7호 및 동법 시행령 제5조의 규정에 의한 주택단지의 범위 안에서 사업 시행이 가능

  • 안전진단 (공동주택)
    주택재건축사업을 시행하고자 하는 자는 시장ㆍ군수에게 당해 건축물에 대한 안전진단을 신청하여 사업시행여부를 판정 받아야 함. 원칙적으로 안전진단 실시여부는 시장,군수가 결정하되, 사업의 시기조정 등이 필요한 경우에는 시,도지사가 사전평가를 실시하여 결정하고 시장ㆍ군수는 시ㆍ도지사의 결정에 따라야 함
  • 조합설립

    주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 동의 필요

    주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 4/5 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의 필요

  • 매도청구
    사업시행자는 조합설립의 동의를 하지 아니한 자 (건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함한다)의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구 가능
  • 토지분할청구
    사업시행자 또는 추진위원회는 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에는 주택단지 안의 일부 토지에 대하여 토지분할을 청구할 수 있음 토지분할이 청구된 경우 조합설립 동의요건에 미달되더라도 다음 요건을 충족하는 경우에 시장ㆍ군수는 건축위원회의 심의를 거쳐 조합설립의 인가와 사업시행인가를 할 수 있음 당해 토지 또는 건축물??? 소유자의 수가 전체의 1/10 이하일 것 분할되어 나가는 토지 위의 건축물이 분할선상에 위치하지 아니할 것 건축법 제33조의 규정에 의한 대지와 도로와의 관계규정에 적합할 것 (2미터 이상을 도로에 접하여야 함) 분할되어 나가는 토지에 대한 권리관계가 명확할 것
  • 사업시행인가
    사업시행자는 사업시행계획서에 정관 등의 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수에 제출하고 사업시행인가를 받아야 함 정비구역 외에서 주택재건축사업을 시행할 경우에는 사업시행 인가시 건축물의 높이ㆍ층수ㆍ용적률 등에 대하여 시ㆍ군ㆍ구에 설치된 건축위원회의 심의를 거쳐야 함
    * 주택재개발사업과는 달리 사업시행인가 신청 시 주민동의 없음
  • 관리처분계획
    종전 또는 분양예정인 대지 또는 건축물의 평가방법은 주택재개발사업의 평가 방법을 준용할 수 있음 1세대가 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 2 이상의 주택공급이 가능 다만, 투기과열지구에서는 1세대가 2 이상의 주택을 소유하여도 2 이하의 주택 공급 부대ㆍ복리시설 소유자에게는 부대ㆍ복리시설을 공급하여야 하나 다음의 경우에는 1주택 공급이 가???
  • 조합원 전원이 동의한 경우
    새로운 부대ㆍ복리시설을 건설하지 않는 경우로서 기본 부대ㆍ복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관이 정하는 비율(별도 정하지 않으면 1)을 곱한 가액보다 큰 경우 기존 부대ㆍ복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대ㆍ복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 큰 경우 새로이 공급받는 부대ㆍ복리시설의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 큰 경우
  • 정비사업전문관리업자
    정비사업의 시행을 위하여 필요한 업무를 추진위원회 또는 조합으로부터 위탁받거나 자문을 하고자 하는 자(정비사업전문관리업자)는 자본금 10억(법인은 5억), 기술인력 5인 이상 확보를 하고 등록을 하여야 함 (시행령 별표 4 참조) 동일한 정비사업의 철거ㆍ설계ㆍ시공ㆍ회계감사ㆍ안전진단 업무 등의 겸업은 금지 되며, 이 경우 계열사 관계 또는 상호 출자한 관계는 동일한 자로 간주
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